EU-taksonomia kiinteistö- ja rakennushankkeissa: mitä sijoittajan kannattaa vaatia projektilta?

EU-taksonomia kiinteistöhankkeissa vaikuttaa siihen, millä perusteilla sijoittaja arvioi hankkeen ympäristösuorituskykyä, rahoitettavuutta ja pitkän aikavälin riskejä. Pelkkä energiatehokas lopputulos ei riitä, vaan hankkeen on täytettävä sovellettavat tekniset arviointikriteerit ja tuotettava niistä todennettava näyttö. Sijoittajan kannattaa siksi määritellä vaatimukset ennen tonttikauppaa, suunnittelun käynnistämistä tai rahoitusneuvotteluja.

Taksonomia-asetuksessa taloudellinen toiminta voi olla taksonomiakelpoista ilman, että se on taksonomian mukaista. Mukaisuuden osoittaminen edellyttää olennaista edistämistä vähintään yhdessä ympäristötavoitteessa, merkittävän haitan välttämistä muille tavoitteille sekä vähimmäistason suojatoimien täyttämistä. Euroopan komission EU Taxonomy Navigator auttaa tarkistamaan toimintaan sovellettavat kriteerit ja säädöspohjan.

EU-taksonomia kiinteistöhankkeissa alkaa hankekehityksestä

Sijoittajan ensimmäinen tehtävä on tunnistaa, mitä taksonomian mukaista taloudellista toimintaa projekti edustaa. Uudisrakentamiseen, olemassa olevan rakennuksen peruskorjaukseen sekä rakennuksen hankintaan ja omistamiseen sovelletaan eri arviointikriteerejä. Käyttötarkoituksen muutos voi puolestaan sisältää sekä peruskorjausta että uudisrakentamiseen rinnastuvia osia. Luokittelu vaikuttaa vaadittaviin laskelmiin, selvityksiin ja todentamistapaan.

Taksonomiatavoite pitää kirjata hankesuunnitelmaan samalla tarkkuudella kuin tuottotavoite, laajuus, budjetti ja aikataulu. Tavoitteen tulee näkyä suunnittelijoiden toimeksiannoissa, urakka-asiakirjoissa, hankintakriteereissä ja raportoinnissa. Varhainen määrittely vähentää riskiä, että valmiista rakennuksesta yritetään koota puuttuvaa näyttöä jälkikäteen. Hankkeen lähtötietojen tarkastusta voi täydentää rakennushankkeen due diligence -selvityksellä.

Tekniset kriteerit ohjaavat suunnitteluratkaisuja

Ilmastonmuutoksen hillintään liittyvät rakennuskriteerit kohdistuvat muun muassa laskennalliseen primäärienergian tarpeeseen. Uudisrakennuksen vaatimustaso sidotaan kansalliseen lähes nollaenergiarakentamisen tasoon ja taksonomian kriteerissä määriteltyyn alitukseen. Suurissa rakennuksissa voidaan tarvita myös ilmatiiveyden ja lämpöteknisen toimivuuden mittauksia sekä rakennuksen elinkaaren ilmastonlämmitysvaikutuksen laskentaa. Tarkka kriteeri pitää tarkistaa voimassa olevasta delegoidusta säädöksestä.

Peruskorjaushankkeessa mukaisuus voi perustua kansallisen laajamittaisen korjauksen vaatimusten täyttämiseen tai primäärienergian tarpeen määrättyyn vähennykseen. Rakennuksen hankinnassa ja omistamisessa tarkastelu voi nojata energiatodistukseen tai rakennuskannan parhaaseen energiatehokkuusosuuteen. Sijoittajan kannattaa vaatia laskelmien rinnalle lähtötiedot, oletukset, ohjelmistoversiot ja pätevän asiantuntijan vahvistus. Energiatehokkuuden taloudellista vaikutusta voi arvioida elinkaarikustannusten ja E-luvun avulla.

Taksonomian mukaisuus ratkaistaan suunnitteluratkaisuilla, mutta sijoittaja osoittaa sen vain säilyttämällä ehjän todentamisketjun.

DNSH-arviointi kattaa energiaa laajemmat vaikutukset

Merkittävän haitan välttämisen periaate eli DNSH edellyttää, ettei ilmastotavoitetta edistävä hanke aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristötavoitteille. Rakennushankkeessa tarkastelu voi koskea ilmastoriskeihin sopeutumista, veden käyttöä, kiertotaloutta, pilaantumisen ehkäisyä sekä luonnon monimuotoisuutta. Jokaisesta sovellettavasta kohdasta tarvitaan perusteltu johtopäätös ja sitä tukeva aineisto.

Ilmastoriskien arvioinnissa sijoittajan kannattaa vaatia rakennuksen sijaintiin ja käyttöikään suhteutettu tarkastelu. Tulvat, rankkasateet, hellejaksot, routaolosuhteiden muutokset ja myrskyt voivat vaikuttaa eri tavoin tonttiin, rakenteisiin ja talotekniikkaan. Arvioinnin pitää johtaa suunnittelutoimiin, jos riski arvioidaan olennaiseksi. Pelkkä yleinen ilmastoriskien luettelo ei osoita, miten hanke kestää tunnistetut olosuhteet.

EU-taksonomia kiinteistöhankkeissa vaatii todentavan aineiston

Dokumentointisuunnitelmassa määritellään jokaiselle kriteerille todistettava asia, hyväksyttävä asiakirja, vastuuhenkilö, määräpäivä ja tallennuspaikka. Aineistoa voivat olla energialaskelmat, ympäristöselvitykset, tuotetiedot, jäteraportit, tarkastuspöytäkirjat, valokuvat ja käyttöönoton mittaustulokset. Yhden vastuullisuusraportin sijaan sijoittaja tarvitsee jäljitettävän aineistoketjun suunnitteluperusteesta toteutuneeseen ratkaisuun.

Sopimuksissa on määrättävä, missä muodossa suunnittelijat, urakoitsijat ja tavarantoimittajat luovuttavat tiedot. Maksueriin ja vastaanottoon voidaan liittää dokumentaation valmiutta koskevia ehtoja. Muutostenhallinnan pitää puolestaan tunnistaa, vaikuttaako materiaalin, laitteen tai suunnitteluratkaisun vaihto taksonomiakriteerin täyttymiseen. Hyväksyjä tarvitsee vertailun alkuperäisen ja ehdotetun ratkaisun välillä ennen muutospäätöstä.

Rahoittaja tarvitsee perustellun ja rajatun väitteen

Pankki, rahasto tai muu rahoittaja voi käyttää taksonomiatietoja luottopäätöksessä, vihreän rahoituksen ehdoissa ja omassa raportoinnissaan. Sijoittajan pitää pystyä kertomaan, mitä toimintoa arvio on koskenut, minkä tavoitteen perusteella mukaisuutta väitetään ja mitä kriteeriversiota on käytetty. Arvioon kannattaa kirjata myös rajaukset, avoimet toimenpiteet ja varmistuksen taso.

Rahoitusehtoihin voi sisältyä määräpäiviä energiatodistukselle, käyttöönoton mittauksille tai ulkopuoliselle varmennukselle. Jos aineisto valmistuu vaiheittain, sijoittajan on sovittava rahoittajan kanssa ennakkoon, mikä näyttö riittää rakennusvaiheessa ja mitä luovutetaan valmistumisen jälkeen. Samalla budjettiin varataan kustannukset laskelmille, mittauksille ja asiantuntijatarkastuksille.

Finmonte Ab Oy voi tukea sijoittajaa vaatimusten viemisessä hankesuunnitteluun, projektinjohtoon, työmaavalvontaan ja luovutukseen. Käytännön tavoite on pitää tekniset ratkaisut, kustannukset ja todistusaineisto samassa ohjausmallissa. Näin sijoittaja saa päätöksenteon tueksi ajantasaisen kuvan siitä, mitkä kriteerit täyttyvät, mitä näyttöä puuttuu ja kuka vastaa seuraavasta toimenpiteestä.